Acheter vs. Louer une maison

Si vous n'avez jamais possédé de maison, "Loyer vs. Acheter"est l'une des décisions les plus importantes que vous ferez jamais. Il y a plusieurs facteurs à considérer avant de franchir le pas.

Tableau de comparaison

Est-ce que cela a un sens financier?

Pour la plupart des gens, l'achat d'une maison est en partie une décision d'investissement. L'argent dépensé pour le loyer est souvent considéré comme de l'argent dans les égouts - pour ne plus jamais être revu. Mais ce n'est pas l'image complète. Le loyer vs. La décision d'achat doit tenir compte de plusieurs variables:

1. Intérêts hypothécaires
2. Coût d'opportunité de la mise en panne
3. Taxes
4. Augmentation du loyer avec l'inflation
5. Appréciation dans la valeur de la maison
6. Coûts transactionnels lors de l'achat
7. Commissions de courtier lors de la vente
8. Temps et efforts pour acheter, vendre et maintenir une maison (subjective - difficile à quantifier)

Bien que chacun de ces facteurs puisse être un paramètre compliqué en soi, vous pouvez faire des hypothèses réalistes pour démarrer votre analyse. Au fur et à mesure que vous devenez à l'aise avec le modèle de décision, vous pouvez le modifier pour ajouter plus de paramètres ou gérer plus de complexité.

Intérêts hypothécaires

Selon vos antécédents de crédit et votre situation d'emploi / revenu, le taux d'intérêt que vous obtenez se méfiera. Vous pouvez également décider si vous souhaitez contracter un prêt à taux fixe ou un prêt à taux variable. Pour le loyer vs. Acheter une analyse, supposer un taux fixe. Disons que le montant de votre prêt est de 300 000 $ et que le taux d'intérêt est de 3% (fixe) sur 30 ans. Cela équivaut à 1 265 $ en paiements mensuels. Au cours de 30 ans, vous paierez 455 332 $ à votre prêteur - 300 000 $ iront à votre montant principal et 155 332 $ seront payés en tant qu'intérêt.

La chose intéressante à propos des paiements hypothécaires est que même si les paiements mensuels ne changent pas sur 30 ans (pour les hypothèques à taux fixe), le montant de ce paiement mensuel fixe qui va à l'intérêt par rapport au montant qui réduit le principal en suspens varie chaque mois. Autrement dit, dans les premières années de votre hypothèque, une majeure partie de vos paiements ira à des intérêts et vous serez à peine réprimer le principal. Au cours des dernières années, la plupart de vos paiements seront vers le directeur.

Dans notre exemple de 743 $ en paiements mensuels sur 30 ans, le paiement des intérêts moyen est de 1 071 $ par mois au cours de la première année et seulement 20 $ par mois au cours de la dernière année de votre hypothèque.

Pourquoi est-ce important?

Au cours des premières années de votre hypothèque, votre montant de prêt en cours baisse à peine. Donc, si vous prévoyez de vivre dans la maison pendant seulement quelques années, votre capitaux propres (valeur de la maison moins le montant du prêt en cours) n'est pas très élevé. Il fabrique également des armes - des hypothèques à taux réglable - plus attrayant. Les armes ont généralement des taux d'intérêt plus bas pendant les cinq ou sept premières années de la durée du prêt. Étant donné que les premières années sont l'endroit où le principal en circulation est le plus élevé, avoir un faible taux d'intérêt à cette période aide vraiment. Beaucoup de gens vendent la maison avant que leur taux d'intérêt ne s'adapte.

Coût d'opportunité de la mise en panne

Un versement plus important (20% ou plus de la valeur de la maison) réduit généralement le taux d'intérêt que vous devrez payer. Disons que vous déboursez 40 000 $ en disperse lorsque vous achetez votre maison. Ce 40 000 $ est comme un investissement que vous faites dans un actif (votre maison), en espérant que l'actif appréciera. Si vous deviez investir 40 000 $ dans un compte d'épargne en ligne, vous pourriez gagner 1% d'intérêts (sans risque) chaque année. Si vous investissez dans des actions et que vous avez de la chance, les rendements pourraient être encore plus élevés.

En bref, vous renoncez à la possibilité d'investir ce montant dans d'autres actifs qui peuvent fournir des rendements. Supposons que vous avez d'autres opportunités d'investissement que vous savez vous donneront un certain retour sur investissement. Ce "x" joue un rôle important dans le loyer vs. Acheter un modèle financier.

Taxes

Ce que vous payez

Lorsque vous achetez une maison, vous paierez des impôts fonciers. Selon l'endroit où vous vivez, la taxe foncière peut être d'environ 0.5 à 1% de la valeur de votre maison.

Ce que vous économisez

Les impôts fonciers que vous payez, ainsi que les paiements d'intérêts que vous effectuez au cours de l'année, sont tous deux déductibles d'impôt. La capture ici est que vous ne pouvez réclamer ces déductions fiscales que si vous détaillez vos déductions et ne pas prendre la déduction standard.

Combien vous économisez

Dans une simulation très basique des mathématiques, supposons que:

• Taxe foncière annuelle = 2 000 $ (a)
• Paiements d'intérêts effectués dans l'année = 12 000 $ (b)
• Déduction standard disponible = 8 000 $ (c)
• Votre tranche d'imposition - 28%
• Votre revenu - 85 000 $

Si vous achetez une maison et détaillez votre déduction, votre revenu imposable réduira de 14 000 $ (A + B). Si vous louez, votre revenu imposable réduira de 8 000 $ (C). Ainsi, «l'effet net» de l'achat d'une maison sur le revenu imposable est de 6 000 $ (A + B-C). Et l'économie d'impôt net par an est de 28% de 6 000 $.e. 1 680 $.

Pour une hypothèque à taux fixe, les paiements d'intérêts que vous effectuez seront les plus élevés de la première année et réduiront les années suivantes, car votre principal en suspens diminue progressivement.

Augmentation du loyer avec l'inflation

Dans la construction d'un modèle financier pour comparer la location et l'achat d'une maison, nous pouvons assumer des paiements mensuels fixes avec une hypothèque à taux fixe. Mais dans le scénario de loyer, il est prévu que le loyer augmentera au cours des 20 à 30 prochaines années. L'augmentation annuelle du loyer peut être supposée être de 2 à 3% - en synchronisation avec le taux d'inflation.

Vous devez comparer les flux de trésorerie pour acheter (épisode mensuel, cotisation du propriétaire de la maison, assurance, etc.) contre. louer. Assurez-vous également de noter le coût d'opportunité de l'investissement de la différence (loyer - versement mensuel ou vice versa, selon lequel est plus élevé).

Appréciation dans la valeur de la maison

À long terme (20-30 ans), les valeurs des maisons peuvent être supposées s'apprécier au taux d'environ 5% chaque année. Selon l'endroit où vous vivez et si vous avez affaire à une maison unifamiliale, une maison de ville ou un condo, ce pourcentage peut varier. Ce nombre a un impact substantiel sur l'issue du loyer vs. Acheter un modèle financier.

Coûts transactionnels lors de l'achat

Il y a des coûts transactionnels divers que vous encourerez lors de l'achat d'une maison. Inspection de la maison, frais d'avocat, fermeture hypothécaire, frais d'agent, taxes, frais de dépôt, etc. Traitez ce montant comme vous traiteriez le contrat de paiement (en termes de coût de manquer la possibilité d'investir cet argent ailleurs).

Commissions de courtier lors de la vente

En règle générale, le vendeur paie une commission aux agents de l'acheteur et du vendeur. Avec 3% chacun, cette commission trait généralement à 6% de la valeur de la maison. Comme vous pouvez le deviner, cela a un impact significatif sur le modèle financier. Vous pouvez choisir de travailler sans agents et supposer 3% ou moins les coûts de commission dans votre modèle.

Temps et effort

La recherche de la maison de vos rêves peut être éprouvée et peut prendre beaucoup de temps et d'efforts.

Lorsque vous louez, le propriétaire est chargé de fixer la plupart des choses qui se trompent généralement dans la maison (plomberie, etc.). Mais lorsque vous achetez une maison, vous êtes responsable de tout entretien.

Les gens peuvent également avoir besoin de faire plusieurs retouches et de passer du temps et des efforts lorsque vous essayez de vendre leur maison.

Ratios de loyer

Une façon de déterminer l'achat ou le loyer est de consulter le ratio de loyer: le prix d'achat d'une maison typique divisée par le loyer annuel d'une maison similaire. Lorsque le ratio de loyer est supérieur à 20, cela signifie que vous devriez envisager de louer. Entre 15 et 20 ans, penchez-vous à la location à moins que vous ne trouviez une maison que vous aimez vraiment et prévoyez de rester dedans longtemps. Si le ratio de loyer est inférieur à 15 ans, il est plus logique d'acheter.

Ratios de loyer pour les grandes zones métropolitaines dans le U.S. sont disponibles sur le site Web du New York Times.