Fannie Mae VS. Freddie Mac

Fannie Mae et Freddie Mac sont des entreprises parrainées par le gouvernement (GSES) - i.e., des entreprises privées parrainées par le gouvernement - en U.S. industrie hypothécaire domestique. Bien que des sociétés distinctes qui se concurrennent les uns avec les autres, elles ont le même modèle d'entreprise, dans lequel elles achètent des hypothèques sur le marché hypothécaire secondaire, regroupent ces prêts ensemble, puis les vendent aux investisseurs en tant que titres adossés à des hypothèques sur le marché libre. La principale différence entre Fannie et Freddie se résume à qui ils achètent des hypothèques: Fannie Mae achète principalement des prêts hypothécaires à des banques commerciales, tandis que Freddie Mac les achète principalement de petites banques qui sont souvent appelées banques "Thrift". Les deux sociétés font partie d'un processus complexe qui fait avancer l'argent dans le U.S. L'économie du logement, permettant à plus de personnes de se permettre d'acheter des maisons que cela ne pourrait autrement si Fannie et Freddie n'existaient pas. Depuis la crise financière de 2008, quand le u.S. Le gouvernement a renfloué Fannie et Freddie, le gouvernement a eu un mot à dire plus direct dans ces deux entreprises.

Tableau de comparaison

Différences - similitudes - Fannie Mae contre Freddie Mac Comparaison Mac

	Fannie Mae	Freddie Mac
	La cote de courant est de 3.07/5 1 2 3 4 5 (85 notes)	La cote de courant est de 3.09/5 1 2 3 4 5 (80 notes)
À propos	A u.S. Entreprise parrainée par le gouvernement qui se trouve dans l'activité de prêt hypothécaire domestique. Achète des hypothèques - principalement des banques commerciales - et les vend en tant que titres / agences adossées à des hypothèques.	A u.S. Entreprise parrainée par le gouvernement qui se trouve dans l'activité de prêt hypothécaire domestique. Achète des hypothèques - principalement des petites banques "d'épargne" - et les vend en tant que titres / obligations de titres / agences adossés à des créances hypothécaires.
Nom	Vient de l'acronyme FNMA, qui signifie Federal National Mortgage Association.	Vient de l'acronyme FHLMC, qui signifie Federal Home Loan Mortgage Corporation.
Fondé	1938	1970
Quartier général	Washington DC	McLean, VA
Statut d'entreprise	Entité parrainée par le gouvernement tenue dans la tutelle de la Federal Housing Finance Agency.	Entité parrainée par le gouvernement tenue dans la tutelle de la Federal Housing Finance Agency.
Renflouement / stimulus	Un combiné de 187 $.5 milliards ont dépensé de sauvegarder Fannie Mae et Freddie Mac. L'argent depuis remboursé dans son intérêt, avec des intérêts et des paiements de dividendes. Fannie Mae est désormais rentable pour les contribuables et le U.S. Trésorerie.	Un combiné de 187 $.5 milliards ont dépensé de sauvegarder Fannie Mae et Freddie Mac. L'argent depuis remboursé dans son intérêt, avec des intérêts et des paiements de dividendes. Freddie Mac est désormais rentable pour les contribuables et le U.S. Trésorerie.
Revenu	22 $.9 milliards (2012)	80 $.64 milliards (2012)
Revenu net	17 $.2 milliards (2012)	10 $.98 milliards (2012)
Actif total	3 $.2 billions (2012)	1 $.98 billions (2012)
Total des capitaux propres	7 $.2 milliards (2012)	8 $.83 milliards (2012)

Comment travaille Fannie Mae et Freddie Mac

"[Fannie Mae et Freddie Mac sont] plus similaires qu'ils ne sont différents. Nous sommes tous les deux sur le marché pour offrir une abordabilité. Nous ne faisons donc que des prêts abordables dans le u.S. Nous avons une mission à charte pour assurer la stabilité du marché hypothécaire et nous avons une mission à charte pour fournir des liquidités afin que le marché dont nous venons de parler continue de fonctionner. Fannie Mae et Freddie Mac se concurrennent sur le même marché. Nous sommes tous les deux limités à être uniquement sur ce marché - u.S. hypothèques - mais nous rivalisons les uns avec les autres." -Daniel Mudd, ancien PDG et président de Fannie Mae, sur The Diane Rehm Show

Les banques prêtent de l'argent aux personnes qui souhaitent acheter une maison. Ces prêts, appelés hypothèques, peuvent être importants, jusqu'à 300 000 $ ou plus, et les emprunteurs ont généralement 15 à 30 ans pour les rembourser. Avec autant de personnes ayant besoin de prêts hypothécaires, et avec de si longues périodes qui passent avant que ces dettes importantes ne soient remboursées, les banques pourraient manquer d'argent pour prêter.

C'est là que Fannie Mae et Freddie Mac entrent. Fannie et Freddie travaillent avec les prêteurs, pas les emprunteurs. Ils achètent des hypothèques aux banques, ce qui permet aux banques de réaliser un profit rapide et leur donne le capital nécessaire pour prêter à nouveau. En général, Fannie achète des hypothèques de banques commerciales privées, comme Chase et Bank of America, et Freddie achète des hypothèques de petites banques, une.k.un., économise.

La dette hypothécaire que Fannie et Freddie Buy sont ensuite vendues aux investisseurs en tant que titres adossés à des hypothèques (MBS), souvent sous forme d'obligations d'agence. (Parce qu'ils sont attachés au marché hypothécaire, les obligations d'agence fonctionnent un peu différemment des obligations d'entreprise et d'État les plus courantes, et ils nécessitent souvent un investissement minimum de 25 000 $.[1]) Fannie et Freddie garantissent les prêts qui sont regroupés dans les titres adossés à des hypothèques qu'ils vendent aux investisseurs. En d'autres termes, si un emprunteur fait défaut sur l'hypothèque, Fannie ou Freddie paiera l'investisseur (le propriétaire ultime de la dette hypothécaire) au lieu de l'emprunteur.

Étant donné que Fannie Mae et Freddie Mac sont des agences parrainées par le gouvernement, leur garantie est implicitement soutenue par la pleine foi et la confiance du gouvernement américain. Pour que Fannie et Freddie puissent fournir une telle garantie, ils ont besoin de banques d'origine (les banques qui prêtent à l'origine l'argent directement à l'emprunteur) pour s'assurer qu'ils vérifient la solvabilité de l'emprunteur. Les banques d'origine doivent suivre certaines règles et directives (e.g., Au moins 20% d'acompte ou l'obligation de payer des primes d'assurance hypothécaire); Preuve documentée de revenu et de capacité à rembourser; Évaluation documentée de la maison par un tiers professionnel et neutre; et ainsi de suite. Ces règles et directives visent à réduire la probabilité d'un défaut sur le prêt.

Lorsque toutes les parties de l'ensemble fonctionnent comme elles le devraient, de plus en plus de personnes peuvent se permettre d'acheter une maison, les dettes sont remboursées et les investisseurs gagnent de l'argent.

Conformant vs. Prêts non conformes

Fannie Mae et Freddie Mac affectent directement les prêts conventionnels pour l'achat d'une maison. Lorsque vous traitez avec des prêts conventionnels, il existe deux types principaux: conforme et non conforme. Les prêts conformes sont également parfois appelés «hypothèques qualifiées» ou QM.

Les prêts conformes sont ceux qui adhèrent aux directives de Fannie et Freddie. C'est-à-dire que les prêts conventionnels conformes ne vont qu'aux emprunteurs qui sont les plus susceptibles de rembourser leurs prêts - je.e., Ceux qui effectuent des acomptes 20%, ont une bonne cote de crédit, un revenu fiable, etc. Ils ne dépassent pas non plus un certain montant: 417 000 $, dans la plupart des cas. Un prêt non conforme est un prêt qu'une banque fait pas Adhérer aux directives de Fannie et Freddie. Le prêt est soit fait à des emprunteurs moins créditeurs ou à un montant plus élevé que Fannie et Freddie recommandent (voir Jumbo Mortgage). Les prêts non conformes sont généralement des prêts d'intérêt plus élevés pour compenser la quantité de risque intrinsèquement impliquée dans l'investissement; Les prêts non conformes sont courants lorsqu'il s'agit d'acheter un condo.

Pas plus récemment que décembre 2013, un certain nombre de grands u.S. Les banques, dont Bank of America, Chase, Citigroup et Wells Fargo, émettent des prêts non conformes à un petit pourcentage de clients.^[2] Il s'agit d'un investissement risqué pour les banques et les investisseurs qui achètent la dette hypothécaire, car les prêts non conformes ne sont pas soutenus par Fannie et Freddie, ce qui rend les défauts de prêt coûteux pour les investisseurs et, potentiellement, pour l'économie dans son ensemble.

Fannie Mae et Freddie Mac VS. Prêts Ginnie Mae et FHA

Outre Fannie Mae et Freddie Mac, il y a Ginnie Mae. Contrairement à Fannie et Freddie, Ginnie appartient entièrement au U.S. Le gouvernement en tant qu'entité publique, et tous les titres adossés à des créances hypothécaires qu'il vend aux investisseurs sont explicitement soutenus par le U.S. gouvernement. En revanche, les titres achetés à Fannie et Freddie sont implicitement - je.e., implicite être - soutenu. Historiquement, investir dans les obligations de Ginnie Mae est plus sûr que d'investir dans ceux achetés à Fannie Mae et Freddie Mac.[3]

Ginnie Mae fait partie du ministère du Logement et du Développement urbain (HUD) et garantit principalement les anciens combattants / prêts VA et Federal Housing Administration / FHA Loans.

Renflouement après la grande récession

Le projet de loi de relance de 2009 "a renfloué" Fannie et Freddie. Entre les deux sociétés, 187 $.5 milliards ont été utilisés pour les garder à flot. Ils ont depuis retourné ce montant, puis un peu - 218 $.7 milliards.[4] Cela signifie que renflouer Fannie et Freddie est finalement devenu rentable pour les contribuables et le U.S. Trésorerie.

Chronologie historique

• 1934: Réagissant à la Grande Dépression, le 73e U.S. Le Congrès adopte le National Housing Act de 1934, qui crée la Federal Housing Administration. La FHA est chargée de maintenir le capital boursier qui coule, donc le prêt et l'emprunt sont plus prévisibles et abordables.

• 1938: La National Housing Act est modifiée et Fannie Mae est créée En tant qu'entité publique pour faciliter davantage le flux de capital sur le marché du logement. Il est uniquement autorisé à acheter des hypothèques assurées par le gouvernement - prêts FHA.

• 1954: La Federal National Mortgage Association Charter Act transforme Fannie MAE en une "société de propriété mixte."Le gouvernement fédéral détient les actions privilégiées de Fannie Mae; les investisseurs détiennent les actions ordinaires de la société.

• 1968: Fannie Mae est transformée en société privée. Il est partiellement divisé dans le processus pour créer Ginnie Mae, qui reste une opération publique.

• 1970: Le gouvernement permet à Fannie Mae de commencer à acheter des hypothèques privées qui ne sont pas assurées par le gouvernement. Freddie Mac est créé Pour fournir une concurrence supplémentaire sur le marché hypothécaire secondaire.

• 1992: La loi de 1992 sur le logement et le développement communautaire exige que Fannie Mae et Freddie Mac, en tant que GSES, tentent de rendre le logement plus abordable. Les objectifs de logement abordables sont fixés, les deux GSE nécessaires pour avoir au moins 30% de leurs achats hypothécaires proviennent des hypothèques retirées par des familles et des particuliers à revenu faible et modéré.

• 1999: le New York Times note que Fannie Mae prend beaucoup plus de risques dans l'achat de prêts hypothécaires sur.

• 2000: Fannie Mae est limitée à l'achat de prêts hypothécaires plus risqués.

• 2004: Fannie Mae est autorisée à acheter à nouveau des hypothèques à haut risque.

• 2007: Au moins 50% des achats hypothécaires de GSE doivent désormais provenir des hypothèques supprimées par les familles à revenu faible et moyen.

• 2008: En raison des événements liés à la crise hypothécaire des subprimes, Fannie Mae et Freddie Mac sont placés dans une tutelle de la Federal Housing Finance Agency (FHFA).^[5] Fannie et Freddie ne répondent plus aux actionnaires, mais au gouvernement.

• 2010: Fannie Mae et Freddie Mac sont délimités du NYSE.^[6]

Appellation

Fannie Mae tire son nom d'un acronyme, FNMA, qui signifie Federal National Mortgage Association. Freddie Mac tire son nom de la même manière, bien que légèrement moins évidemment. Il provient de l'acronyme FHLMC, qui est destiné à Federal Home Loan Mortgage Corporation. Le nom de Ginnie Mae provient de la GNMA, ou de l'association du gouvernement national hypothécaire.